杭州市国有土地使用权出让实施办法
浙江省杭州市人民政府
杭州市国有土地使用权出让实施办法
(1994年1月6日杭州市人民政府令第64号发布,根据2002年4月27日《杭州市人民政府关于修改2001年底以前发布的部分规章的决定》修正)
第一章 总 则
第一条 为加强国有土地使用权出让管理,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《浙江省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》,结合本市实际,制定本办法。
第二条 土地使用权出让是指市人民政府以土地所有者的身份,将杭州市区内国有土地使用权在一定的年限内让与土地使用者,并由土地使用者向市人民政府支付土地使用权出让金的行为。
前款所称的出让金,包括土地的级差地租、城市基础设施配套费和土地开发费。
第三条 土地使用权出让,一般应采用拍卖或招标方式。因特殊情况需要,经市人民政府批准,也可以通过协议方式出让。
第四条 土地使用权出让的地块位置、面积、用途、控制性规划指标、年限、出让方式等条件,由市土地管理局会同城乡建设委员会、市计划委员会、市规划管理局、市房地产管理局共同拟订方案,按照规定的审批权限报经批准后,由市土地管理局实施。
第五条 地下自然资源以及其他埋藏物属国家所有,不在国有土地使用权出让的范围内。
第六条 中华人民共和国境内外的公司、企业以及其他组织或个人,除法律、法规另有规定的外,具备下列条件的,均可以依照本办法的规定取得土地使用权:
(一)具有与该地块建设项目相适应的企业资质等级或相当的开发能力；
(二)具有该地块建设项目总投资20%以上的实有资金或银行出具的融资证明(不包括土地使用权出让金)；
(三)符合市政府规定的其他条件。
第七条 土地使用权出让的最高年限,由市土地管理局按下列用途核定:
(一)居住用地70年；
(二)工业用地50年；
(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
(四)商业、旅游、娱乐用地40年；
(五)综合或其他用途50年。
第八条 土地使用权出让,土地使用者应与市土地管理局签订土地使用权出让合同。
出让合同必须具备下列主要内容:
(一)出让地块的位置、面积、用途及规划要求；
(二)土地使用权出让年限及土地使用权出让金、土地使用金的价格；
(三)交付定金及缴纳土地使用权出让金、土地使用金的币种、期限和方式；
(四)交付出让地块期限和方式；
(五)开发、利用、经营土地的方式和完成建设的期限；
(六)有关土地使用权及地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押的前提条件；
(七)双方约定的其他权利义务；
(八)违约责任；
(九)纠纷的处理。
第九条 出让合同一经签订,即具有法律约束力,当事人必须全面履行合同规定的义务。
市政府各职能部门应按照合同要求,办理相应手续。
土地使用者应当按照合同的规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。
第十条 土地使用者应当在合同规定的期限内,支付全部土地出让金。逾期未全部支付的,市土地管理局有权解除合同,并请求违约赔偿。
第十一条 受让人在支付完全部出让金后,应当依照出让合同规定的时间,持出让合同、出让金支付凭证等,申请办理土地登记,领取《国有土地使用证》,取得土地使用权。
土地使用权的出让年限从《国有土地使用证》签发之日起开始。土地使用者在土地使用期限内应按合同的规定缴纳土地使用金。
第十二条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途,应当征得市土地管理局同意和市规划管理局批准,依照本办法规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记手续。
第二章 拍卖出让土地使用权
第十三条 拍卖出让土地使用权是指在指定的时间、公开场合,在市土地管理局拍卖主持人(以下简称主持人)的主持下,竞投者按规定的方式应价,竞投土地使用权,应价最高者取得土地使用权的出让方式。
第十四条 拍卖土地使用权,市土地管理局应提前三十日发出拍卖公告。
第十五条 下列文书由竞投者向市土地管理局购领:
(一)土地使用权拍卖须知；
(二)土地出让和使用条件；
(三)杭州市国有土地使用权出让合同书。
第十六条 竞投者须按拍卖文书规定交付拍卖保证金后,方可参加竞投,竞投保证金不计利息。
第十七条 市土地管理局应按公告规定的时间、地点,按下列程序,公开进行拍卖:
(一)简介土地的位置、面积、用途、使用年限、要求和其它有关事项,公布拍卖底价以及每一次应价数额；
(二)竞投者按规定方式进行应价；
(三)由主持人连续三次宣布最后应价数额而没有人再次应价时,最后应价者即为竞投得主；
(四)土地竞投得主当场与市土地管理局签订土地使用权出让合同,并按规定缴付定金,竞投保证金可以抵充定金。对未得者,其竞投保证金在拍卖后十日内全部退还。
第十八条 拍卖底价不得低于按有关规定计算的该幅土地出让的最低价格。主持人认为竞投者出价都偏低时,有权收回该幅土地,另行安排拍卖。
第十九条 竞投得主当即不能缴付定金的,视为违约,应赔偿市土地管理局组织拍卖活动支出的全部费用,市土地管理局可将该幅土地再行拍卖,拍卖所得地价款低于前次拍卖地价款的,差额部分由违约者负责支付。
第三章 招标出让土地使用权
第二十条 土地使用权招标出让的资格范围、内容以及招标方式由市土地管理局根据本办法的有关规定和年度土地供应计划及地块具体情况确定。
第二十一条 土地使用权招标出让,市土地管理局应提前三十天发出招标公告。
第二十二条 下列招标文书由投标者向市土地管理局购领:
(一)投标须知；
(二)土地出让和使用条件；
(三)土地使用权投标书；
(四)杭州市国有土地使用权出让合同书。
第二十三条 投标者须按招标文件规定向市土地管理局交付投标保证金后,方可参加投标,投标保证金不计利息。
第二十四条 市土地管理局会同市城乡建设委员会、市规划管理局、市计划委员会、市房地产管理局等有关部门组成评标小组,主持开标、评标和决标工作,确定中标者,发出中标通知书。
第二十五条 中标者应在中标通知书规定的期限内,与市土地管理局签订土地使用权出让合同,并按规定交付定金。投标保证金可充抵定金。对未中标者,发出未中标通知书,其投标保证金在十天内全部退还。
第二十六条 招标文件规定只出标价的,以价高者得；规定既出标价、又须提交规划设计方案的,采取综合评分办法,总评得分最高者中标。
市土地管理局认为所有标书都没有达到预期目的的,有权重新组织招标。
第二十七条 中标者未在规定的时间内与市土地管理局签订土地使用权出让合同的,取消中标资格,由市土地管理局另选中标者,保证金不予返还。
第四章 协议出让土地使用权
第二十八条 协议出让土地使用权,申请使用土地者应向市土地管理局提交下列申请文件:
1,建设项目批准文件；
2,规划用地红线；
3,申请用地报告；
4,申请使用土地者身份证明及资信证明文件；
5,市土地管理局要求提交的其他文件、证明。
第二十九条 市土地管理局应在接到全部申请文件之日起三十天内给予答复,并与申请使用土地者进行具体协商。
经协商取得一致意见后,市土地管理局与申请使用土地者签订土地使用权出让合同。
第三十条 协议出让土地使用权的出让金价格,由市土地管理局按照市政府确定的基准地价通过评估确定。
第三十一条 土地使用者应按出让合同的规定缴付定金。
第五章 土地使用权的终止
第三十二条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。
第三十三条 市土地管理局应在土地使用权期满前六十天,通知土地使用者按规定办理终止手续。
第三十四条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由市人民政府依法取得。土地使用者应交还土地使用证和房屋所有权证,按规定办理注销登记手续。
第三十五条 土地使用权期满,土地使用者可以申请续期。需要续期的,应在土地使用权期满前一百八十天内向市土地管理局申请续期。获准续期后,依照国家有关规定和本办法重新签订出让合同,缴纳土地使用权出让金,办理登记手续。
第三十六条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要必须提前收回土地使用权的,由市土地管理局依照法律程序办理,并给予相应的补偿。补偿金额由市土地管理局会同市房地产管理局根据出让合同余期、土地使用权出让金数额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的评估价格等因素,与土地使用者协商确定。
第六章 法律责任
第三十七条 土地使用者未按合同规定逾期缴付任何一期出让金的,市土地管理局有权解除出让合同,收回土地使用权。已缴付的定金不予返还。
市土地管理局不按出让合同规定提供出让地块的,土地使用者有权解除出让合同；市土地管理局应双倍返还定金。
第三十八条 土地使用者未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的,市土地管理局有权责令其限期纠正,直至按出让合同规定追究违约责任。
第三十九条 在出让土地使用权过程中,通过弄虚作假、行贿等非法手段取得土地使用权的,由市土地管理局收回其土地使用权；情节严重构成犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任。
第四十条 有关土地使用权出让的纠纷,争议双方可以根据出让合同规定的仲裁条款或事后达成的书面仲裁协议,提请中华人民共和国仲裁机构或其他仲裁机构仲裁,也可依法直接向人民法院提起诉讼。
第七章 附 则
第四十一条 各县(市)国有土地使用权出让可参照本办法执行。
第四十二条 本办法由杭州市土地管理局负责解释。
第四十三条 本办法自发布之日施行。
软实力，化民族独立危机
张鹏
文化的多元性造成了不同种群不同的习俗和信仰，民族作为这些习俗和信仰的历史归属承载着众多的与其他民族的差异。而这些差异的存在在不同的场域下会发挥出不同的功能，当然这里所说的功能仅仅指针对民族融合这一问题来讲的。作为一个实力相对弱小的民族有机体而言：一方面，他们希望自身的文化能够广泛的传播，获得其他民族的认可，这是一种普遍存在的民族心理。另一方面，在打开大门与其他民族交流试图形成一种平等的互动的时候他们却略显胆怯，因为他们害怕被在同一时代比自身的文化更具有影响力和竞争性的外族文化所同化，以至于失去自身民族所特有的信仰与习俗。基于此，所以众多的弱小民族当它主观上认识到由于交流而铸成的平等性信任度开始减弱，民族灭绝性危机日益显现的时候，同时又有相当自信的民族对抗实力，则这种由民族文化的不同所引起的民族冲突将会以民族独立战争的方式被打破。
显然，由于上面两个方面所分别引起的正负功能的大小与民族冲突的剧烈性瓦解没有必然的联系，也就是说并不是当负功能大于正功能时就当然的引起民族冲突的暴动性解决，这种民族性的社会暴动究其根源，我认为是由民族与民族之间平等性的信任度所决定的。当然，这种信任则是基于由众多民族组成的同一国家这一情况来说的。因为在同一国度中，民主政体性的国家作为民族矛盾调节机制无法做到完全的民族平等，国家所能够调节的部分仅仅是宏观的能够切实控制到的显冲突，而对于那些由文化所引起的历史性潜冲突是难以着手的。在不同的国家中则不存在这样的问题，因为民族独立已成定局，民族之间的冲突会通过带有明显民族性的国家解决，因而不存在以上所说的内部控制协调的问题，这一问题的解决则要追究于亨廷顿的文明冲突论。
因此，解决一国之内民族独立问题的关键在于如何建立高度的平等性民族信任。就我国而言，民族之间的冲突一直难以和缓，先是藏独，而后又有疆独。虽然在建国初期，作为国家工具的中央政府采取了重磅出击，武力镇压的方式暂时稳住了西藏和新疆，但潜在的民族独立危机却依旧存在，同时基于硬性的武力镇压在一定程度上也促使民族仇恨的不断升级，民族之间的平等性信任度逐步下降，更容易造成文化交流过程中的胆怯心理增强。在当今以和平和共同发展为主题的时代在解决民族问题上硬实力实属下策，但硬实力用于对外恐怖势力却是很有必要。
我认为，解决内部民族冲突，化解弱势民族独立危机的最好方式是依靠软势力，以柔克刚，分而治之。所谓软实力是指仅仅依靠经济、文化以及外交等政策性手段而不借用武力军事等暴力方式间接控制某一受众的生活、发展甚至社会心理倾向的一种国家控制方式。
软实力的运用自古就有，例如秦王嬴政统一六国后，恐六国贵族残余再次揭竿而起，与秦国对抗。因而采取了移居各国有势力的民众，使其分散居住，同时并制定相应的刑法配合行政政策。这一方式虽然没有完全避免六国残余的再次生势造反，但却不失为一个化解敌对势力的好方法，对于国家的稳定和有效控制起到了很好的作用。但由于始皇未能改革律法，统一六国后依旧以暴制暴，独尊法家，未能平等对待各国民众，体恤民情，因而造成了楚汉之乱，陈胜吴广起义。继冷战结束以来，世界体系呈现出一超多强的局面。美国在实现其霸权主义的方式上既有武力威慑，军事打击这一方面；同时依靠其强大的经济实力和美元作为世界货币的霸主地位以及享誉全球的快餐文化间接地扩大自身的国际影响力，试图将美式的价值观予以普世。我国对于台湾问题，前期试图通过武力的方式解决，但由于美日势力的干扰久为得果。自改革开放以来，基于国内快速发展的迫切需要和国际形势的逐步好转，对于台湾问题我国政府则转向了通过软实力化解台湾问题。例如两岸三通的顺利达成、大陆信用卡被允许在台湾使用等都体现了大陆更多的想通过软实力来解决历史遗留下来的主权问题，大陆试图造成台湾经济发展对大陆的过度依赖以及台湾民众强烈的统一愿望实现两岸问题的和平解决。
同样，对于藏独问题的解决以及疆独问题的解决最关键的在于内部势力的瓦解。正所谓内因重于外因，解决民族独立问题的重中之重在于如何化解国内敌对民族势力，提高少数民族对于优势民族和政府的信任度，作为社会控制手段的软实力则正好能够达到这样的效果。近年来，国家大力支持西藏、新疆的自主发展，尤其是在经济上每年给两自治区的财政拨款均在 以上，而中央政府却从未从以上两区征收过一分钱。另一方面，大力宣传两地文化，旅游景区，发展两地旅游业，提倡东部应届大学毕业生积极投身西部，弥补当地科技短缺，支持自身独立发展。
以上政策虽在一定程度上缓解了民族冲突，但只能是治标不治本。其关键的败笔在于其未曾重点关注文化的同化这一命题。蒙满少数民族由于在历史上都曾统治过中国所以经过多年的文化融合，自身的价值观基本上已经被汉文化所同化，另一方由于这两个民族的聚集区都比较靠近内地，发展良好，对政府以及优势民族的平等性信任度较高，所以未曾造成民族独立问题。因此，从文化着手，借助汉文化的强大吸收力和同化力来解决民族独立问题才是真道理。
若从软实力文化方面入手应注意一下几个方面：第一，为两地少数民族民众在内地提供优惠政策，积极引导少数民族民众迁居内地。促使少数民族敌对势力分散于各地，难以形成气候。第二，积极推进两地少数民族文化的现代化解构，促进民族文化融合，增强民族之间的文化认可度。同时，还要加强青少年有关民族团结的教育，从根本上消解民族歧视与民族仇恨。外部则要加强对分裂势力和恐怖分子的武力打击。另外，在外交上努力赢得各国支持，共同打击分裂势力。这样内外结合，软硬兼施才可以真正解决好藏独疆独问题。
