您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

一、工程抵押房（以下简称工抵房）概念
简单而言，工程抵押房即开发商以商品房抵顶工程款的商品房。
举例：开发商A公司开发建设商品房，欠施工总包单位B公司RMB2000万元工程款，经双方协商一致，签订一份以商品房抵顶工程款的协议，协议规定A公司以10套商品房抵顶所欠B公司RMB2000万元工程款，但商品房并没有过户给B公司，待B公司直接购买或找到第三方购房者后，商品房直接过户给购房者。

二、工抵房具体模式
（一）施工企业直接购买模式
即开发商直接和施工企业签订书面《房屋预订合同》、《抵房协议书》。
这种模式中，又细分为两种模式：
第一种，施工企业直接以单位名义购买，与开发商签订《商品房买卖合同》完成债务抵消；
此种模式如下:
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》，《抵房协议书》应明确要求开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业以其自身名义与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
第二种，施工企业在完成债权债务抵消后，另行指定第三方（自然人、法人）与开发商签订《商品房买卖合同》；
此种模式大体上与第一种模式相同,但某些方面存在明显区别：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商与施工企业签订《房屋预定合同》,乙方预定商品房，并明确预定房屋金额。
再次，双方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
1、开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同乙方依据《房屋预定合同》应向甲方支付的房款中（全部或部分）相抵销。乙方不得再向甲方主张已抵销的款项。
2、施工企业应于具体日期前指定第三人作为买受人同开发商就预定商品房签署《商品房买卖合同》。施工企业与买受人就款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关，因此产生的价款给付问题由双方（施工企业和买受人）自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
同时要求施工企业依据“施工合同”向开发商开具相应金额的正式合法的工程款发票。
最后，施工企业委托第三方与开发商正式签订《商品房买卖合同》，开发商依据购房金额依法向施工企业（购房人）交付购房发票。
此种模式的法律关系
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与施工企业《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
（二）施工企业直接指定第三方购买模式
即开发商、施工单位、购房者签订三方《抵房协议书》，在完成债务抵消的同时施工单位指定购房者与开发商签订《商品房买卖合同》。
　 此种模式如下：
首先，经过工程结算，开发商与施工企业共同确认开发商与施工企业所形成的债务具体数额。
其次，开发商依据施工企业要求与购房者签订《房屋预定合同》，并明确预定房屋金额。
再次，开发商、施工企业、购房者三方签订《抵房协议书》。
《抵房协议书》应明确要求：
开发商依据“施工合同”应向施工企业支付的款项同购房者依据《房屋预定合同》应向开发商支付的房屋总价款中的相应款项相抵销，施工企业不得再向开发商主张已抵销的款项。
施工企业、购房者就前述款项的支付、商品房的归属、处置等问题达成的任何协议均与开发商无关。施工企业、购房者因此产生的价款给付问题由双方自行解决，任何一方不得因此向开发商主张任何权利。
此种模式法律关系：
依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（三）款之规定，此模式本质为：开发商因未付工程款所产生的债务与购房者《房屋预定合同》中应付购房款的债务相抵消。系建设工程合同（承揽合同）所产生的债务与商品房买卖合同关系所产生的债务相抵消的法律关系。
同时，施工企业与购房者的也存在相应法律关系。但此法律关系不确定，可以为债务抵消关系，赠与关系等。
以上是本人对于工抵房相关问题从法律方面予以探讨，希望大家多多指正！

　　　　　　　　　　试论出租机动车交通事故侵权责任的构成
　　　　　　　　　　　　　　　　——以一起出租机动车交通事故损害赔偿为例

　　论文提要

　　出租机动车交通事故损害赔偿案件，在审判实务中应当遵循何种处理原则，争议很大，引起立法者和社会的广乏关注，不同的解读，不同的判例。新颁布的《侵权责任法》对机动车交通事故责任作了专章的规定，对出租机动车交通事故损害侵权责任的构成作出系统的规范，为处理出租机动车交通事故的损害赔偿提供了法律依据，值得认真研读和切实贯彻。

　　机动车作为现代交通工具，在带给人们便捷的同时，也引发了许多违法、违规事故，给双方当事人造成了一系列难以挽回的损失。为规范机动车侵权责任，新颁布的《中华人民共和国侵权责任法》（以下简称《侵权责任法》）以专章详尽地规定了机动车交通事故的损害赔偿问题，并将各种侵权行为进行分门别类。特别是第四十九条的规定改变了过去对此类案件的处理方式，明确界定了损害赔偿责任的承担方式，因而从理论与实践上改变了此前对此类案件判决的混乱状态。本文从一起出租机动车侵权责任的案例出发，在分析有关侵权责任承担方式的基础上，探讨了出租机动车使用中侵权损害赔偿问题，愿与同行商榷。

　　一、周某出租机动车侵权责任案例及问题提出

　　（一）案例

　　2007年5月7日 一辆微型客车，因驾车车速过快，为避让行人，车辆往左越过道路中线行驶，导致微型客车的左前轮与行人发生碰撞，造成韦某当场死亡，车辆损坏的道路交通事故。交警部门认定驾驶员陆某负全部责任。经查，该车是周某租赁给兰某营运的，签有租赁协议，每月租金1300元，而陆某是兰某雇佣来驾驶该车从事营运。事故发生后不久，兰某因故死亡。2007年10月30日，原告提起民事诉讼，请求判令陆某、兰某、周某承担连带赔偿责任。同年经一审第225-1号《刑事附带民事判决书》判决周某负连带赔偿责任。周某不服一审判决，以不应承担民事责任为由提出上诉。在另案处理的刑事案件中，陆某因犯交通肇事罪被判处有期徒刑一年。

　　2008年4月29日，二审裁定发回重审。同年经重审，第144号《刑事附带民事判决书》认定，附带民事诉讼被告人周某与兰某签订协议，由兰某承租该肇事车辆，周某与兰某之间形成租赁合同关系，周某已将该车辆交付给兰某使用，兰某在租赁期间已实际使用了对车辆的支配权，并享受了对车辆使用的利益。同时，周某已丧失了对车辆的支配权，对交通事故的发生无法防范和控制，判决周某不承担民事赔偿责任。原告人不服，提出上诉。

　　二审经审理认为，原判程序违反法律规定。再次裁定发回重审。再次重审的第252号《刑事附带民事判决书》认定，被告人周某与兰某签订协议，约定由兰某承租该肇事车辆，周某与兰某形成租赁合同关系，周某作为出租人，兰某作为承租人。《中华人民共和国合同法》明确规定，“承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人的人身损害或者财产损害的，出租人不承担责任”。据此，判决周某不承担民事赔偿责任。原告不服提出上诉。

　　二审第80号《刑事附带民事判决书》认定，关于车主即原审附带民事诉讼被告人周某的责任问题，经查，周某与兰某于2005年5月1日签订《车辆承包协议书》，双方商定由兰某每月向周某交承包租金1300元，兰某作为车辆承租人对车辆有运行支配权，但车辆所有权仍属周某，出租人周某享有运行利益，本案系车辆运行期间造成他人损害，出租人周某和承租人兰某应承担连带赔偿责任。依据为“即车辆的租赁关系中，出租人和承租人应承担连带赔偿责任，已是我国司法实践中确定道路交通事故损害赔偿责任主体的普遍共识和处理原则。”关于原判适用《中华人民共和国合同法》第二百四十六条的规定为据，判决出租人周某不承担赔偿责任的理由，经查，合同法第二百四十六条是对融资租赁法律关系的规定，而周某和兰某签订的《车辆承包协议书》并非融资租赁法律关系，原判以融资租赁法律关系的规定作为本案的法律依据属适用法律不当。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决周某与陆某等被告共同承担连带赔偿责任。

　　（二）问题提出

　　从本案的审判过程及结果看，显然存在着两种不同的认知和判决结果。就一审法院看，运用的显然是一种“运行支配说”的理论。即谁对车辆的运行有支配权和控制权，就由谁对侵权损害赔偿承担责任，其强调的是过错责任原则。因此，认定本案周某没有实际控制车辆，且不存在过错，因而不承担责任。而二审法院运用的显然是一种“运行利益归属说”的理论。即谁从车辆的运行中获取利益，谁就对车辆的侵权损害承担责任，其强调的是无过错责任原则。因此，认定本案兰某作为车辆承租人对车辆有运行支配权，但车辆所有权仍属于周某，出租人周某享有运行利益，本案系车辆运行期间造成他人的损害，出租人周某与承租人兰某应承担连带责任。因而判决周某承担连带赔偿责任。

　　就本案而言，由于二审为终审，因此从最终结果看，显然采用了“运行利益归属说”和无过错责任原则。但是，认真分析本案及其背后的法律关系，显然二审的认知和判决是值得商榷的。

　　二、周某出租机动车侵权案件涉及的法律关系及责任认定分析

　　（一）机动车租赁法律关系中的责任认定

　　周某出租机动车侵权案涉及的第一个法律关系是周某与兰某的机动车租赁关系。为了营运，兰某通过与周某签订租赁合同，成为周某所有的机动车的实际使用者，并雇请陆某驾驶客车营运。因此，周某是租赁合同的出租人，承担着以下义务：一是交付租赁物（即小客车）并保证承租人正常使用、收益的义务。如果租赁物（即小客车）具有使承租人不能为正常使用、收益的瑕疵，出租人即应承担违约责任。而且在租赁关系存续期间也应保持租赁物的这种适合于约定使用、收益的状态。二是维修租赁物的义务。除法律另有规定或合同另有约定外，出租人对租赁物有维修的义务。出租人的该项义务实际上是出租人保持租赁物使其合于使用、收益状态义务的延伸。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期间内维修。[①]

　　在这种出租机动车租赁法律关系中如何认定双方的责任，根据上述所列出租人应当履行的义务范围看，其只有在租赁物（小客车）存在瑕疵导致责任事故的发生，才承担责任。这一点符合《民法通则》第126条以及最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第16条第1款的规定。而如果是由于承租人的行为导致事故发生，属于由使用人的行为造成的侵权行为，也不存在第三方的责任，那么，侵权责任应该由承租人承担。而周某出租机动车侵权案二审审判时，以“即在车辆的租赁关系中，出租人和承租人应承担连带赔偿责任，已是我国司法实践中确定道路交通事故损害赔偿责任主体的普遍共识和处理原则”为由，判决周某承担连带赔偿责任，其责任认定是值得商榷的。

　　（二）机动车损害赔偿关系中的责任认定

　　根据《道路交通事故处理办法》第31条规定：“交通事故责任者对交通事故造成的损失，应当承担赔偿责任”。因此，机动车在使用中造成他人损害，其使用人与他人之间就形成了一种损害赔偿的法律关系，应当承担赔偿责任。因此，从周某出租机动车侵权案看，陆某是交通事故直接责任者，与导致韦某死亡后果有直接的因果关系，应承担侵权损害赔偿责任。但是，由于本案中的陆某是承租人（也可称为广义的使用者）雇佣的驾驶员，因此本案还涉及连带责任认定问题。那么如何认定其中的连带责任呢？这就要看他们之间形成的侵权损害状况及其因果关系。因为，在我国的立法模式下，出租机动车交通事故侵权责任成立要件意义上的损害是直接损害，它直接参与同过错、因果关系（加害行为和损害之间的因果关系）等要件的组合，间接损害则是在侵权责任成立的前提下，被交付给因果关系去处理，也即间接损害是否应该获赔，应视间接损害与直接损害之间的因果关系远近而定。就本案而言，周某与交通事故的损害后果之间并不存在其因果关系，因此判决周某承担连带责任显然值得商榷。

　　（三）机动车营运中雇佣劳动关系中的责任认定

　　雇佣关系，是指根据双方的约定，一方按照另一方的意思于一定或者不定期限内为对方提供劳务，对方给付报酬的关系。雇佣关系存在与否，要看四个方面的内容。一是双方有无雇佣合同；二是受雇人有无报酬；三是受雇人有无提供劳务；四是受雇人是否受雇佣人监督。[②]从法律意义上讲，双方一旦建立了具有上述要件的劳动关系，就成为雇主或雇员。雇主和雇员之间的权利和义务也就成为有关法律规范的主体，双方就可能成为用工过程中造成他人损害的责任主体。为了体现利益与风险一致、风险和责任一致的原则，法律规定雇主要为雇员与履行职务有关的侵权行为承担责任；同时规定，雇员因故意或者重大过失造成损害的，也要为自己的侵权行为负责，与雇主共同对受害人承担连带赔偿责任。例如，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]20号）第九条规定，雇员在从事雇佣活动中致人损害的，雇主应当承担赔偿责任；雇员因故意或者重大过失致人损害的，应当与雇主承担连带赔偿责任。雇主承担连带赔偿责任的，可以向雇员追偿。周某出租机动车侵权案中兰某与陆某之间是一种雇佣劳动关系，他们之间显然属于上述法律规定涉及的责任认定范围。因此，本案判决由雇主兰某承担雇主责任，由雇员陆某因故意或者重大过失而承担连带赔偿责任，以双方之间所具有的雇佣法律关系确认承担损害赔偿责任无疑是正确的。

　　三、周某出租机动车侵权案件的责任认定

　　（一）租赁关系不是处理本案的依据

　　任何法律责任都有一种法律关系来支撑，而不同的法律关系，有不同的责任配置，正确认定法律关系性质，决定责任成立的正当性。就本案而言，涉及的是租赁法律关系，这一法律关系与侵权责任的损害赔偿是否具有因果关系，是确定侵权责任承担的前提，案经法院查明这一租赁关系并没有构成侵权行为，不应该成为侵权责任之诉由。因此，原告在主张侵权损害关系上的诉由的同时，也对第三人主张租赁关系上的诉由，要求第三人对承担连带赔偿责任，这在诉讼上是混乱的。因为：其一，基于租赁合同之诉的对方只能是合同关系的对方，不应包括合同关系以外的其他人。其二，原告对被告及对第三人提出的是两种不同的诉讼请求，不是同种类的诉讼请求，不属普通共同诉讼可以合并审理的范围。其三，既然要求第三人承担连带责任，连带责任就意味着其与被告应是相同的诉讼地位，属于共同侵权才居于共同被告的地位。这一点《民法通则》一百零六条有规定：“公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。”“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产、侵犯他人财产、人身的，应当承担民事责任。”“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。” 但是本案中周某并无基于过错而构成侵权的事实。因为本案损害事实的发生是基于雇员陆某因重大过失而产生的机动车交通事故损害赔偿，与租赁合同没有必然的因果关系，周某在本案中也并无过错，因此，判决由租赁关系的出租人承担侵权赔偿责任，于法无据。

　　（二）无过错责任原则不能成为本案侵权责任承担之原则