商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题（一）
刘金锋
(一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题
《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定； 3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
(二) 关于认购协议与定金的问题
认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理：1．如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；2．如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。
(三) 关于办理房屋权属证书的问题
现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的，按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。
(四) 关于双倍赔偿的问题
对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少，原因很多，其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉；其二是开发商违规操作，边开发边办理相应的行政审批手续，如出卖人交付了房屋，但无法办理产权证，而在诉讼之前，出卖人又取得了相关手续，促使商品房买卖合同的目的实现，由于出卖人不及时告知买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉；其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致，认为商品房买卖与其他消费有别，不应在商品房买卖中适用双倍赔偿，因尺度把握不准，导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍"，将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。
关于发电厂并网运行管理的意见
国家电力监管委员会
关于发电厂并网运行管理的意见
为贯彻落实《国务院办公厅关于认真做好电力供应有关工作的通知》（国办发[2003]21号）精神，规范电力市场秩序，保证电力供应，我会组织制定了《关于发电厂并网运行管理的意见》。现印发你们，请认真贯彻执行。
发电厂并网运行管理过程中的重大问题请及时报告我会。
二○○三年七月二十二日
关于发电厂并网运行管理的意见
为适应电力体制改革的需要，保障电网及并网发电机组的安全、优质、经济运行，依据有关法律法规的规定，现就发电厂并网运行管理提出以下意见。
一、原则
1． 公平、公正、依法、透明。
2． 保证电网及并网发电机组安全、优质、经济运行。
3．发电厂并网运行管理建立联席会议制度，电网与电厂应定期召开联席会议，研究决定电网和电厂运行管理中的重大问题，通报有关情况。运行管理由省级及以上电网经营企业会同并网电厂进行。
二、发电厂并网运行管理的范围
1．与省级及以上电网并网（联网）运行的发电机组。
2．并入各省级及以上电网所属地区电网的自备电厂和公用电厂的发电机组。
三、发电厂并网运行管理的依据
1．国家有关法律、法规和有关部门下达的技术规定、标准，电网调度规程，并网调度协议和购售电合同，安全性评价、安全检查以及事故调查提出的反事故措施等。
2．电网商并网电厂制定的发输变电设备检修计划，电网调度机构（以下简称调度机构）下达的季（月）电压控制曲线（含修改）或考核电压检测点的电压及机组无功出力（含修改）、日发电负荷计划曲线（含修改）。
3．电网调度机构的电能量计量系统或能量管理系统（EMS）采集的实时数据和当班调度员的值班录音记录。
四、发电厂并网运行管理的内容
（一）安全管理
1. 安全管理制度。涉及电网安全、稳定运行的励磁系统和调速系统，继电保护和安全自动装置，并网电厂高压侧或升压站电气设备，调度通信和自动化设备等运行和检修安全管理制度、操作票和工作票制度等，应符合所在电网的安全管理规定。并网电厂运行方式应满足所在电网的要求。
安全性评价。并网电厂应定期开展并网安全性评价工作，达到所在电网规定的并网必备条件和评分标准要求，并认真落实整改措施。
2．安全检查。并网电厂参加电网与电厂协商确定的涉及电网安全稳定运行的安全检查，落实检查中提出的防范措施。
3．反事故措施。电网企业应针对电网的安全生产形势、安全运行中暴露的薄弱环节和突出问题、年度运行方式等，及时制订和落实反事故措施，其中涉及电厂一、二次设备的措施，并网电厂应及时落实。
4．并网电厂应按规定制订全厂停电事故处理预案，参加电网组织的联合反事故演习，编制反事故预案，提高对事故的反应速度和处理能力。
5．事故通报和调查。电网应及时向并网电厂通报有关电网事故情况、原因及影响分析。并网电厂应向电网通报涉及电网安全稳定运行的有关设备事故情况，参加相关机组的事故调查。提供所需的故障录波图、事故时运行状态和有关数据资料。
（二）运行管理
1．调度纪律和规定。
并网电厂应严格执行调度指令，及时、准确报送设备异常和事故原因的情况。
并网电厂应严格执行电网调度规程、电网安全运行约束条件。严格执行励磁系统、调速系统、继电保护、安全自动装置、调度自动化和通信的有关规定。改变调度管辖设备状态和设备参数，应经调度机构批准。
2．日发电计划负荷曲线、电量和电压控制曲线。
电厂的日发电计划曲线以调度机构下达的日发电计划曲线（含修改）为准。当电厂实际发电负荷与计划曲线值的偏差（正或负）超出允许范围时，即为不合格点或不合格时段。
电厂的日计划发电量以调度机构下达的日发电计划（含修改）为准。当发电厂实际发电量超出日发电计划允许范围时，即为日计划发电量不合格点。
并网电厂升压站母线电压合格率应以电网调度机构下达的电压曲线（含修改）和发电力率调节范围为依据。
3．机组调峰能力。
电网企业商并网电厂依据并网发电设备的技术性能，核定发电机组的额定、最大和最小出力作为电网运行调整及运行管理的依据。统调10万千瓦及以上火电机组调峰能力原则上应达到额定容量的50%。
机组的起停时间和负荷调节速度应满足所在电网的调峰要求。承担起停调峰的机组，应根据起停调峰的次数以电量或奖金方式予以奖励。
4．机组调节性能。
单机容量20万千瓦及以上火电机组和单机容量4万千瓦及以上水电机组应具有AGC功能。AGC调节性能包括AGC功能投运率和调节范围、AGC指令平均响应速度和平均调节精度等指标。
机组调节系统的频率偏差死区、转速不等率和一次调频投入的机组负荷范围、负荷调节限制、响应速度等应满足电网的规定要求。
发电机应具备进相运行能力。电厂应按规定进行发电机进相试验，在发电机允许运行条件下，进相深度应满足电网安全运行的需要。发电机的发电力率可调范围为额定值至调度机构核定的进相运行限额值。
5．机组可用性。
发电机组可用性管理包括非计划停运、未得到批准而停运、备用或检修到期机组未按调度指令并网和接带负荷、机组非计划停运时间或次数超过规定等。
各种类型机组允许非计划停运次数和时间，由电网企业商并网电厂合理确定。
计划检修外的不可用时间（非电厂原因除外）、计划检修超批准工期时间、备用机组未按要求并网而推延的时间以及机组降出力等效非计划停运时间等统计为年度累计非计划停运时间。
经批准利用节假日和负荷低谷进行检修（D级检修）和消缺的时间不计作非计划停运时间，但工期超出计划时，全部消缺时间仍计入年度累计非计划停运时间。
发电机组非计划停运造成电网限电（包括事故拉路和低频低压减负荷装置动作切除负荷）或造成电网频率±0.2Hz及以上波动、机组降出力运行造成电网限电（包括事故拉路）或在电网限电期间机组降出力运行，停运时间仍计入年度累计非计划停运时间。
新机组商业运行前，可根据电网实际安排在一定的非计划停运次数和时间内，不计入年度累计非计划停运时间，但造成电网限电（包括事故拉路和低频、低压减负荷装置动作切除负荷）或造成电网频率±0.2Hz及以上波动，其停运时间仍计入年度累计非计划停运时间。
机组计划大修(A/B级检修)完工首次并网后发生的第一次非计划停运不计入年度累计非计划停运时间。
（三）检修管理
1．严格执行设备的停复役管理制度。发电企业应根据发电设备检修导则和设备健康状况，编制年度机组检修计划和三年滚动规划。
2．并网电厂提出机组变更计划检修的，电网企业应积极予以安排。电网无法安排时，应通知发电厂按原定计划安排检修，超计划检修工期按实际天数进行考核。
3．并网电厂应严格执行升压站及其输变电设备检修计划。管理内容包括月度计划检修完成情况、月度非计划检修发生情况以及年度重要设备（110kV及以上的线路、母线、联变及相应的二次设备）的停役检修情况等内容。
（四）技术管理
1．并网电厂中涉及电网安全稳定运行的继电保护和安全自动装置、励磁系统和调速系统、并网电厂高压侧或升压站电气设备、调度通信和自动化设备等应纳入电力系统统一规划、设计、运行管理，达到技术监督及安全性评价的要求，发现的重大问题应按期整改。
2．继电保护和安全自动装置（含同期并列装置）。管理内容包括继电保护和安全自动装置满足技术监督及并网安全性评价要求和发现重大问题按期整改的情况，并网电厂原因导致事故扩大、引起电厂或电网继电保护、安全自动装置的不正确动作、退出或对电网造成影响等情况以及机组同期并列情况等内容。
3．调度通信。管理内容包括调度通信达到并网安全性评价要求和重大问题按期整改情况，并网电厂原因造成通信事故、造成电力调度专网通信电路中断以及电网事故时因电厂通信责任造成继电保护及远动通道中断情况等内容。
4．调度自动化。管理内容包括调度自动化达到并网安全性评价要求和重大问题按期整改的情况，并网电厂发生事故时遥信拒动或误动、远动设备故障（远动数据中断）时间超过规定时间，遥测量总准确度满足要求情况、故障和缺陷及时处理解决情况，遥测及遥信数量和内容按时增加或修改情况，电量采集装置月运行合格率等内容。
5．励磁系统。管理内容包括励磁系统强励水平、放大倍数、时间常数等技术性能参数达到有关国家及行业标准要求或其技术规范满足所接入电网要求情况、按照调度部门核定的定值、设定特性参数情况等内容。
6．并网电厂高压侧或升压站电气设备。管理内容包括并网电厂高压侧或升压站电气设备遮断容量满足电网要求、绝缘达到所在地区污秽等级的要求、接地网满足规程要求的情况以及按时整改情况等内容。
7．发电机组涉及机网协调的保护。管理内容包括发电机组涉及机网协调的保护(其中含发电机静子过电压、静子过励磁、静子低电压、发电机低频率、高频率、发电机失步振荡、失磁保护等)达到有关国家、行业标准要求情况、其技术规范满足所接入电网要求情况等内容。
8．并网电厂设备参数。管理内容包括并网电厂提供励磁系统及调速系统的传递函数及各环节实际参数、发电机、变压器、升压站电气设备等设备实际参数情况或满足电网要求情况等内容。
（五）技术监督
1．对电网中直接涉及电网安全、优质、经济运行的发输配及重要用电设备，纳入电力系统统一的技术监督，包括继电保护及励磁系统（包括PSS）、AGC与无功调节能力、一次调频、通信、自动化及安全自动装置、电能计量装置、升压站电气设备等系统或专业。
2．并网电厂应按国家、行业和所在电网专业技术规定和标准开展技术监督工作。管理内容包括技术监督工作的开展、监督发现问题的处理、设备预防性试验和检查的执行、预防事故措施的落实等情况以及技术监督指标等。
五、运行管理考核
1．电网经营企业应会同发电企业定期对并网发电厂运行情况进行考核。考核应包括安全管理、运行管理、检修管理、技术管理、技术监督管理等内容，并根据电网实际和工作重点，设置不同的权重系数。
2．对发电厂的奖励应根据发电厂对保证电网安全稳定运行和提高电网电能质量的作用大小进行。对于电网调峰、调频和无功电压调节作出突出贡献的应给予奖励。
3．考核可采取扣减违约电量或收取违约金的方式。
4．考核所得的违约电量或违约金应实行专项管理。考核所得应全部用于对参加考核的并网电厂的奖励。
六、考核监管
1．发电厂并网运行管理考核由电力监管机构实施监管。考核和奖励的情况，应定期公布，由省级及以上电网经营企业定期向电力监管机构报告。
2．省级及以上电网经营企业应根据本意见，结合本网实际，会同发电企业制订具体的实施细则，并报政府有关部门和电力监管机构核备后执行。
